Alguns oficiais de registros de imóveis tinham uma interpretação peculiar acerca do registro de contratos de financiamentos de incorporações imobiliárias. Esta peculiaridade interpretativa os fazia exigir emolumentos e TFJ (Taxa de Fiscalização Judiciária) multiplicados pelo número de salas, apartamentos, garagens etc. que estivessem por ser construídas, mesmo antes de obterem habite-se. Esta interpretação marota já encontrava barreira na própria Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64), cujo art. 44 exigia que a individualização das unidades fosse feita apenas depois do habite-se, mas o fato de as incorporadoras darem as futuras unidades como garantia hipotecária pelo financiamento fazia com que os oficiais de registro insistissem em valer-se do mesmo critério, só que para cobrar emolumentos.

A questão é de lógica: apenas o alvará de habite-se dá à unidade imobiliária “características e confrontações, localização, área, logradouro, número, designação cadastral” etc.; antes disso, são meras abstrações fáticas e jurídicas. Esta obviedade, porém, não detinha os oficiais, que misturavam critérios privados livremente negociados entre as partes com normas jurídico-tributárias de regência de atos entre sujeito ativo da relação tributária e o contribuinte.

Atenta à questão, e vendo que em Minas Gerais vários oficiais de registro impunham esta interpretação aos interessados, o Corregedor-geral de Justiça do TJMG (Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais) editou em 2004 o Aviso nº 49/GACOR para exigir respeito ao art. 44 da Lei nº 4.591/94. Contra este ato normativo, o SINOREG (Sindicato dos Notários e Registradores do Estado de Minas Gerais), inclusive, tomou medidas para tentar que fosse emendado e previsse o desdobramento das unidades para fins de cobrança de emolumentos e TFJ em alguns casos específicos existentes entre o registro da incorporação e sua finalização.

O Conselho de Magistratura do TJMG, porém, nos autos nº 1.0000.05.421316-0/000-1, (relatoria Des. Márcia Milanez, unânime, julg. 03/07/2006, pub. 11/08/2006), fulminou a pretensão daquela entidade determinando que, antes do habite-se, não há que se falar em cobrança por unidades imobiliárias, e por vários motivos, dentre eles o estrito respeito que se deve ao princípio da unicidade de matrícula.

A questão, porém, foi agora resolvida de modo bem condizente com o País, que vem se notabilizando por tentar resolver problemas editando leis, ainda que, como neste caso, seja para explicitar o óbvio trepado no redundante gritando o desnecessário: a MP nº 449, de 25/03/2009, acrescentou à Lei de Registros Públicos o art. 237-A e seu § 1º, por meio dos quais repete que, entre o registro da incorporação e a emissão do habite-se das unidades a ela referentes, as averbações e registros podem ser feitas tanto na matrícula de origem quanto nas das eventualmente abertas matrículas das unidades, mas para efeito de cobrança de emolumentos e TFJ, serão consideradas ato de registro único.

O motivo para legislar explicitamente a respeito consta da Exposição de Motivos interministerial que acompanhou a MP: não era uniforme a interpretação da lei pelo País afora, havendo estados que admitiam a abertura de tantos registros quantos fossem as unidades, e outros que só a admitiam após o habite-se. O problema é que, abrindo muitas matrículas, as legislações estaduais permitiam que os cartórios as cobrassem individualmente, e isso aumenta absurda e desproporcionalmente os custos do empreendimento. Como a MP tratava de baixar os custos imobiliários no recém lançado PMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida), apareceu a chance de ouro de redundar o óbvio para pôr fim à confusão.

O fato é que, enfim, as incorporadoras podem respirar aliviadas.